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Le cause del caro affitti e perché tetto e bonus non sono le soluzioni migliori: cosa potrebbe funzionare

Il caro affitti è diventato un problema sociale, ma molte delle soluzioni proposte sono puramente demagogiche. Quali sono le cause e come correggerle?

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La questione del caro affitti è tornata d’attualità. La spettacolare protesta degli studenti in tenda in varie città italiane ha posto la questione sotto gli occhi di tutti, infiammando un acceso dibattito tra chi considera i campeggiatori urbani una masnada di figli di papà e chi parla dell’attuale quadro immobiliare come sostenibile.

Di fatto, il problema del caro affitti è molto serio e non coinvolge solo gli studenti. In un periodo di instabilità globale, guerre e pandemie, l’inflazione rampante, con conseguente stangata sui mutui, ha reso il l’italianissimo sogno del comprare casa ancora più lontano dalla realtà. Giovani famiglie, lavoratori in differita – e ancora una volta gli studenti fuorisede, che in Italia sono ben due terzi del totale.

L’affitto resta un pessimo investimento: a differenza del mutuo, che si trasforma in una proprietà, i soldi spesi in locazione sono semplicemente buttati. Che è ancora peggio, considerando che nelle grandi città la spesa d’affitto può arrivare ad assorbire il 50% dello stipendio. Ma spesso, come abbiamo detto, non c’è scelta. Dunque, quali sono le cause profonde del fenomeno? Quali sono le soluzioni corrette da adottare? E quali, invece, le false soluzioni millantate dalla politica che rischiano addirittura di peggiorare un mercato così instabile?

Caro affitti: dove, come, quando

Per ovvie ragioni, il problema riguarda soprattutto le grandi città, i centri storici e le città universitarie. Milano guida la classifica dell’infamia con 628 euro mensili per una singola, seguita a ruota da Bologna (467) e Roma (452). Incidentalmente, anche le città che guidano la classifica dei sogni dei giovani: quelle in cui vorrebbero vivere e lavorare.

Ma il problema ha dimensioni europee. Londra e Berlino hanno ugualmente visto aumenti mostruosi, fino al 27% in pochi anni.

Le cause del caro affitti

Il caro mutui e i tassi d’interesse

Per cercare di rallentare l’inflazione, la Banca Centrale Europea ha alzato i tassi d’interesse, tendano dunque di limitare la svalutazione della moneta e dunque anche l’aumento incontrollato dei prezzi. Purtroppo, ciò comporta anche un rialzo folle dei mutui, che rende praticamente impossibile comprare casa per chi non è estremamente benestante. E determina anche un aumento incontrollato di chi cerca casa in affitto.

caro affittiFonte foto: ANSA

Il turismo

Che senso ha affittare una stanza a uno studente a un prezzo umano (mettiamo, 300 euro al mese) quando si può ottenere la stessa cifra in tre giorni grazie Airbnb? I turisti sono una fonte facilissimi di guadagni spesso difficili da tassare per lo Stato. In una cultura come quella italiana, dove l’investimento sull’immobiliare è continuo da parte di chi ha un patrimonio, l’effetto è anche quello di spopolare i centri storici. Un problema nell’intervenire su questo aspetto, però, è che si rischia di danneggiare il turismo, con effetti disastrosi sull’economia delle città.

Le colpe della politica

Nonostante l’imbarazzante scambio di accuse tra fazioni politiche (da Schlein che accusa di un problema strutturale un governo eletto da meno di un anno, a chi circoscrive il problema alle “città governate dalla sinistra”), si può dire che il disastro annunciato del caro affitti sia stato affrontato in modo estremamente miope dalla classe politica italiana.

L’opposizione a nuovi progetti edilizi è infatti stata trasversale: da Virginia Raggi che si oppose alla costruzione dello studentato nell’area della stazione Ostiense, alle continue mozioni di Verdi e della sinistra contro qualsiasi “cementificazione”.

Le “soluzioni” che non servono a nulla

Il bonus affitti

Ho problemi a pagarmi la stanza a fine mese, ma lo Stato mi dà qualche soldo. Problema risolto, giusto? Non proprio, perché il problema del caro affitti, come si è visto, è legato all’offerta, non alla domanda. Se l’offerta rimane insufficiente, distribuire più denaro agli acquirenti significa solo che il prezzo aumenterà ancora di più. La panacea del bonus affitti è dunque una “soluzione” che peggiora il problema tentando di risolverlo, e con un maggiore dispendio per la collettività.

La soluzione spagnola: il tetto sul prezzo

Una ulteriore rivendicazione onnipresente, soprattutto sulle labbra degli studenti. Perché calmierare i prezzi introducendo massimali è una peggiore di ciò che sembra? La ragione, semplicemente, è che il valore degli immobili in aree desiderate rimarrà molto alto – ragion per cui, se il proprietario smette di guadagnarci secondo il prezzo di mercato, è più probabile che trasformi l’appartamento in un ufficio o che lo venda. Il che, ancora una volta, ridurrebbe l’offerta. Inoltre, nulla vieterebbe all’affittuario di aggirare il tetto con un accordo in nero.

La soluzione Viennese: i cantieri 

Nessuno dubita che una urbanistica intelligente – sul modello viennese – sia la soluzione ideale per risolvere i problemi abitativi. Costruire in altezza, progetti di riqualificazione di aree urbane degradate, nuovi cantieri. Il problema? Richiederebbe decenni. Specialmente in località urbanisticamente complesse come Venezia o Roma. Il piano a lungo termine va bene

Soluzioni realistiche al caro affitti

Punire lo sfitto

Lo Stato, come è ovvio, non può rimanere con le mani in mano e aspettare che il mercato si aggiusti da solo. Come spingere il trend in una direzione desiderata in tempi rapidi? Incoraggiando l’offerta. E un modo per creare artificialmente l’offerta di immobili è tassare quelli sfitti e inutilizzati. Questa forma di compensazione negativa potrebbe incoraggiare i proprietari improduttivi a trasformare gli immobili vuoti in fonti di reddito. Dunque, anche senza caldeggiare soluzioni radicali come l’esproprio, si può scoraggiare il sottoutilizzo improduttivo degli immobili.

Detrazioni fiscali

Al posto del bonus, fare il gioco opposto: rendere più vantaggioso l’accordo per l’offerta, oppure consentendo agli inquilini di detrarre dalle tasse parte del costo d’affitto. Una misura del genere consentirebbe di alleggerire la spesa dell’affitto senza sbilanciarne il costo.

La presa in gestione da parte dello Stato

Spesso gli immobili inutilizzati potrebbero trovare un cliente nello Stato stesso, che potrebbe riutilizzarli come appartamenti a tariffa agevolata per gli studenti, per le famiglie o per gli indigenti.

I pregi di un simile sistema sono: l’evitare l’apertura di nuovi cantieri, ma anche calmierare spontaneamente i prezzi del circondario senza leggi troppo autoritarie.

caro-affitti Fonte foto: ANSA
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